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房窝窝买房课堂关于买房时候签订的房屋认购书你都了解多少

发布时间:2021-01-07 12:54:08 阅读: 来源:电炖锅厂家

摘要: 买房签合同这个流程大家还是很清楚的,但是根据目前淮安严格备案制度与网签时间延长等因素,以及一些楼盘往往在正式开盘之前就开始认筹预售。这时,我们就会遇上与楼盘签订房屋认购书来进行认购房屋的过程。不过,对于这房屋认购书如何签订,是否有必要签订等问题你又知道多少呢?

买房签合同这个流程大家还是很清楚的,但是根据目前淮安严格备案制度与网签时间延长等因素,以及一些楼盘往往在正式开盘之前就开始认筹预售。这时,我们就会遇上与楼盘签订房屋认购书来进行认购房屋的过程。不过,对于这房屋认购书如何签订,是否有必要签订等问题你又知道多少呢?

第一:认购合同与购房合同之间联系与区别

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下。

即商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容,而且开发商已经按照约定收受购房款的,那么,商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务,应当按照商品房认购书的约定处理。

第二:关于商品房认购合同,买房之前必须签订房屋认购书吗?

根据我国目前的法律规定,并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前,必须签订认购书。

认购书的法律意义就在于,它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定,一旦签订,便具有当然的法律约束力,签订人就要为其负责,受其约束。

如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定,那么可以认为,认购书就是一份买卖合同,双方签订的正式合同,不过是把认购书约定的内容具体化;如果认购书未明确主要条款,则认购书不具备买卖合同的性质,可以看做是双方的意向书,但仍然具有法律效力。

第三:签订商品房认购合同应当注意什么?

根据合同法有关规定:“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前,又订立《意向书》、《预订书》等的,如确是是双方真实意思表示的,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”

因此,虽然购房者买房前并不是必须要签订房屋认购书。但是如果一旦签订的话,那么也就必须遵守房屋认购书的约定。所以,购房者签订房屋认购书时要与签订正式合同同样须谨慎。具体来说,购房者签订商品房认购合同时应当注意以下几点:

1、要确认房产的资质

《预售合同》有规范文本,但《房屋认购书》条款较简单,有些开发商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况,来规避法律,购房者不可忽视这一点。

2、要具体基本生效条款

尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款,但从法律原则上讲,既然是有约束力的意向书,至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定,否则《认购书》没有产生效力的事实基础。

3、内容要合法

形式上虽无限制规定,双方可以就违约责任等达成一致的意思表示,但这些意思表示都必须在合法的前提下达成,定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。

4、定金与订金的区别

(1)、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。

(2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。

(3)、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。

(4)、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有担保性质。对于订金,法律规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,法院不予支持。所以,订金不适用定金罚则,只在对方违约时原数奉还。

认购书中的定金,实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约,是为将来订立正式的销售合同而预先签订的独立的合同,根据预约,开发商的义务是在将来与买受人签订销售合同,将房屋出售给买受人;而买受人的义务则是签订合同购买该房屋。

为了平衡当事人的利益,法律规定购房人在交付定金后,如果没有正当理由而不签订买卖合同的就丧失该定金;出售人如果没有正当理由而不签订销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质,如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此,购房者必须特别注意房屋认购书中的购房定金。

上面就是我们今天给大家分享的关于商品房认购书中会涉及到的一些问题。同时,由于淮安楼市目前尽管房价涨幅停止,但是楼市成交却依旧火热,十月更是不时出现多个楼盘开盘即售罄的局面。因此,不论是受气氛感染还是真正急于买房的朋友来说,在签订认购书之前一定要理智并且询问清楚。

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